Quand le vendeur âgé de 82 ans décède peu de temps après la signature du viager

L’institution du viager est souvent entouré de mythes et légendes et c’est parfois à juste titre comme l’illustre cette affaire singulière mais pour autant pas unique..

Dans une affaire récemment tranchée par la Cour d’appel de PARIS a confirmé la nullité d’une vente moyennant rente viagère ayant été instaurée dans ces conditions très particulières.

En effet, en 2011, monsieur X alors âgé de 83 ans, a vendu en viager son pavillon en se réservant le droit d’usage et d’habitation au profit de mademoiselle Y, âgée de 37 ans, laquelle avait par ailleurs été désignée légataire universelle de monsieur Y…

On peut alors aisément comprendre la surprise des ayants droits de monsieur X, qui par ailleurs n’avaient pas cessé d’entretenir des relations familiales normales avec ce dernier.

D’où l’action en nullité de la vente intentée par les héritiers qui va d’ailleurs prospérer tant les conditions de la vente moyennant rente viagères ont été anormalement convenues.

A l’acte authentique, la vente était réputée intervenir moyennant le paiement d’une somme de 25.000,00 € stipulée versée « hors de la comptabilité du notaire » outre une rente viagère mensuelle de 250,00 €.

En fait, il va être mis en évidence que le débirentier occupait le rez de chaussé du pavillon, outre que le bouquet n’avait pas été versé contrairement à ce qui avait été stipulé à l’acte.

Au décès de monsieur X, survenu seulement quelques mois après la cession, ses ayants droits revendiquent la nullité du contrat de vente moyennant rente viagère compte tenu notamment du défaut d’aléa avéré de la cession compte tenu de la parfaite connaissance de l’état de santé du vendeur par l’acheteuse, de la vileté des conditions économiques de l’opération, outre du défaut de versement du bouquet.

Appréciant souverainement les éléments de faits et de droit qui lui ont été soumis, la Cour d’appel a confirmé le premier Jugement compte tenu qu’en l’espèce, l’acquéreur était certain d’obtenir un bénéfice de l’opération de sorte que le contrat était dépourvu de risque et donc d’aléa.

Et pour cause, dans l’affaire en question, le vendeur âgé de 82 ans a souscrit au viager entre plusieurs périodes d’hospitalisation et alors que son état de santé était particulièrement altéré puisque d’ailleurs, il décédera 2 mois après la signature de l’acte authentique (sans comparaison avec l’espérance de vie théorique de 7 ans et 3 mois).

La Cour relève en outre que la cession est manifestement dépourvu de prix réel et sérieux, la valeur vénale fixée par les parties en dehors de l’intervention d’un agent immobilier ou du notaire étant bien inférieur au prix du marché, outre que le montant de la rente était également dérisoire alors en plus que l’acheteuse résidait le rez de jardin du pavillon.

La Cour ajoute enfin que contrairement aux déclarations des parties consignes à l’acte de vente, le bouquet n’a jamais été versé par l’acheteuse et que la reconnaissance de dette produite en défense par cette dernière invoquant une compensation intervenue à son profit ne saurait convaincre.

Pour finir, rappelons-nous que mademoiselle Y par ailleurs désignée légataire universelle de monsieur Y, ne pouvait éventuellement à titre subsidiaire revendiquer une intention libérale afin de solliciter la requalification de la vente en donation déguisée puisqu’elle prétendait que le défaut de paiement du bouquet tendait à compenser des ‘services et soins’ ayant été dispensés au défunt.

Cour d’appel de PARIS, 29 septembre 2017, 14/160947