Le vendeur a habité le bien immobilier : la clause d’exonération des vices cachés est écartée

L’article 1641 du Code civil protège l’acheteur contre les vices cachés au sein de la chose achetée en fixant que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

Pourtant, l’insertion quasi automatique par le Notaire dans les actes de vente immobilières d’une clause dite d’exonération des vices cachés résulte d’un usage ancien.

Alors, qu’en est-il pour l’acheteur qui s’aperçoit que le bien immobilier qu’il a acheté généralement au prix d’une endettement lourd, est grevé d’un vice caché tel que : défaut d’isolation, défaut d’insonorisation, amiante, mérules, etc., vice qui diminue fortement son usage et/ou sa valeur.

La présence à l’acte d’une telle clause d’exonération peut entraîner des conséquences particulièrement préjudiciables pour l’acheteur pourtant confronté à la présence manifeste d’un vice caché lors de la vente qui se verra dépourvu de recours à l’encontre de son vendeur.

Afin de s’opposer à l’application de cette clause, l’acheteur n’a d’autre choix que de parvenir à démontrer la mauvaise foi du vendeur du fait de sa connaissance du vice grevant le bien et de sa non-révélation lors de la vente.

La preuve lui incombe ce qui ne facilitera pas sa tâche.

Pourtant, dans certaines circonstances, la Jurisprudence est venue atténuer l’application stricte de ce principe compte tenu des certaines circonstances.

C’est notamment le cas lorsque du fait de la teneur du vice et de l’occupation du bien vendu par les vendeurs, ces derniers avaient nécessairement eu connaissance du vice, cachés et non décelable lors de l’acquisition.

La clause d’exonération des vices cachée insérée sans réelle information par les notaires ne joue pas son effet et la résolution ou l’indemnisation du vendeur peut donc être recherchée.

C’est le sort d’une affaire récente dans laquelle la demande de nullité de la vente des acheteurs a été accueillie par les Juges du fond et confirmée par la Cour de cassation (3ème Chambre civile, 19 décembre 2019, pourvoi n°18-19.140).

Il s’agissait en l’espèce d’importantes fissures évolutives.

Une telle solution a également été jugée dans l’hypothèse d’un défaut d’isolation entraînant une mauvaise performance énergétique de l’appartement nécessairement connu du vendeur ayant occupé les lieux (Cour d’appel de Chambéry, 27 octobre 2014, RG n°13/02610).

Ces jurisprudences permettent à la marge de réduire les effets de l’insertion systématique par les notaires, sans conseils donnés, d’une clause d’exonération des vices cachés dans les actes de vente dont les effets peuvent s’avérer particulièrement problématiques pour les acheteurs d’un bien immobilier qui constitue tout de même un acte grave.